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观点地产网 10月22日,中国文旅再次递交招股书。这已经是其第四次冲击港交所主板上市,但仍是前途未卜。

2020年4月份,中国文旅第一次向港交所递交招股说明书。当时,市场对文旅概念股过去几年的表现尚算看好。疫情之后,人们也在期待报复性消费来带的利好。

市场都在猜测,这家承载中国奥园集团旗下文旅资产包的企业,到底会以多快速度完成敲钟,博得一个怎样的估值?

但事与愿违,同年10月中国文旅第一次递交的招股书已呈“失效”状态。其随即重新递交新版本,但结果并没有发生太大变化。今年4月23日,中国文旅第三次递交招股书。如今则是第四次。

这次,中国文旅更将公司名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”。理由也很简单,过往“中国”二字似乎太过于缥缈,大湾区文旅的名字则更具聚焦性。

截止目前,该公司所持有或运营的项目几乎全部位于广东省内,包括清远、中山,特别是江门。同时,省外则只有一个发展中项目位于安徽歙县。

但这似乎难以解决大湾区文旅的定位与现实错位的难题。

大湾区文旅将自身定位为是一间位于具文化旅游体验地点的度假物业的开发商,经营度假物业发展和文化旅游两大业务。其中度假物业即为可销售的住宅或公寓。

从长远来看,要透过于文化旅游胜地从事文化旅游业务,令收益来源多元化的同时,亦可吸引访客到访邻近度假物业,为文化旅游业务创造流量,以达到“协同效应”。

但在短时间,大湾区文旅从外界的观感看,仍是一间披着文旅外壳的物业开发企业,并具有普通房企一样的通病。

根据招股书,截至2021年8月31日,拥有18个度假物业发展项目组合,其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖、悦公馆、御珑湾、山湖公馆、御玺湾等11个项目已竣工、3个项目为发展中项目,及4个项目为持作未来发展,土地储备总建筑面积约130万平方米。

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与之对比,文化旅游目的地只有清远英德巧克力王国、中山泉林欢乐世界园区和江门恩平泉林黄金小镇。但这些旅游项目内,同样含有大量的住宅可以进行销售。

它们一些由大湾区文旅以度假物业的名义进行售卖,如上述11个竣工的度假物业项目就均位于恩平泉林黄金小镇大盘中。

而另一部分,就由大湾区文旅股东中国奥园集团,直接以住宅和公寓的名义推盘。如清远英德巧克力王国项目中,就开发有不少洋房和别墅产品,它们由中国奥园并表。

从财务数据上看,2018-2020三年间,大湾区文旅实现营业收入约3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元,其中度假物业销售收入就录得2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元,贡献占比79.8%、80.7%、87.7%,呈逐年攀升之势。

按最新数据,大湾区文旅截至2021年5月31日收入3.19亿元,度假物业销售收入为2.78亿元,占比达到87.1%。

相应地,近年来房地产企业物业销售收入利润下降已是行业通病。体现到大湾区文旅身上,其2018年-2021年前5个月整体毛利率呈下降趋势,从44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。具体到销售度假物业毛利率,就从2018年的47.3%降到最新的26.7%。

到底是一间文旅企业,还是一间房地产开发商,外界对大湾区文旅的判断或者已不言而喻。目前压力下,资本市场对此前热捧的物管股也难以支持,对其余房地产概念更在短时间内不太看好。

大湾区文旅是“奥园系”的企业。截至目前,中国奥园透过全资子公司悦景持有大湾区文旅28%的股份,为第二大股东及单一最大股东。

同时,阮永曦最新接替了林锦堂成为大湾区文旅董事会主席。而前者目前在中国奥园集团内部任总裁助理兼集团战略投资中心总监。

另外,中国奥园亦是大湾区文旅的主要客户和供应商之一。2018年至2020年5月31日,大湾区文旅从中国奥园处获得的收入,就占总收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

第四次递表,大湾区文旅第四度冲击港交所,这种韧性在过往的上市企业中并不常见。但最终能否如愿,则存在太多的未知数。

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